Vendre un appartement à Toulouse en 2026, ce n’est plus tout à fait la même chose qu’il y a deux ans. Selon la Chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse, les ventes d’appartements anciens ont reculé de 6,5 % en Haute-Garonne entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026, avec 10 130 transactions, soit 700 de moins que l’année précédente. Dans le même temps, le prix médian d’un appartement ancien à Toulouse a progressé de 2,8 %, pour atteindre 3 260 €/m² (Le Journal Toulousain, 24/09/2026).
Moins d’acheteurs, des prix qui tiennent : c’est un marché où les acquéreurs prennent leur temps, comparent et négocient les biens mal positionnés. Les vendeurs qui s’en sortent le mieux sont ceux qui arrivent avec un prix juste, un dossier complet et un appartement prêt à être visité.
Voici nos 10 conseils, avec les règles et les spécificités toulousaines que la plupart des guides oublient : termites, bruit aérien, réforme du DPE, documents de copropriété et vente d’un appartement loué.
1. Fixer son prix sur les ventes réelles de son quartier
C’est l’erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse : fixer son prix en regardant les annonces en ligne. Mais attention à la différence pas si subtil : une annonce indique un prix demandé, pas un prix obtenu.
Les acquéreurs, eux, comparent avec les ventes réellement signées, et un appartement affiché trop cher finit généralement par baisser son prix après plusieurs semaines sans offre sérieuse.
À Toulouse, le quartier fait varier la valeur du simple au quadruple. D’après les derniers chiffres des notaires (mise à jour le 25/09/2026), le prix médian d’un appartement ancien va de 1 280 €/m² à Bellefontaine à 5 020 €/m² à Saint-Étienne, seul quartier encore au-dessus du seuil des 5 000 €/m².
Source : Chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse
Prix médians issus des actes de vente, hors biens neufs.
Deux enseignements pour un vendeur :
Une variation sur un an ne fait pas une tendance
Les professionnels de l’immobilier et les notaires soulignent eux-mêmes que les fortes hausses observées cette année à Fer-à-Cheval, Jules Julien ou Marengo-Jolimont corrigent surtout les baisses de 5 à 9 % enregistrées l’année précédente. Seule la Roseraie affiche une progression durable, avec une deuxième année de forte hausse.
Le médian du quartier n’est qu’un point de départ
L’étage, l’ascenseur, un balcon ou une terrasse, le stationnement, l’exposition, le DPE et l’état de la copropriété peuvent faire varier nettement la valeur de deux appartements voisins.
Pour affiner, vous pouvez consulter la base publique DVF (Demandes de valeurs foncières), qui recense les ventes signées devant notaire, adresse par adresse. Mais c’est la comparaison avec les biens actuellement en concurrence sur le marché, visités par les mêmes acheteurs que les vôtres, qui permet de trouver le prix défendable.
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2. Vérifier son DPE, et profiter de la réforme 2026
Le diagnostic de performance énergétique est devenu l’un des premiers critères examinés par les acheteurs, et surtout par les investisseurs. Pour eux, l’étiquette conditionne directement la possibilité de louer : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, puis les E en 2034. L’interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites.
👉 Le point que beaucoup de vendeurs ignorent : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Selon les estimations gouvernementales, environ 850 000 logements pourraient ainsi sortir du statut de passoire énergétique (classes F ou G), sans aucuns travaux. Seuls les logements chauffés à l’électricité sont concernés.
Concrètement, si votre appartement est chauffé à l’électricité et que votre DPE date d’avant 2026 :
- votre DPE reste valable, mais il ne reflète pas le nouveau calcul ;
- une mise à jour est possible sur le portail de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur ;
- gagner une lettre (de F à E, par exemple) peut changer la perception de votre bien par un investisseur, puisque l’échéance d’interdiction recule de 2028 à 2034.
Vérifiez aussi la date de votre DPE : ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables pour vendre !
3. Constituer un dossier de diagnostics complet, avec les obligations propres à Toulouse
Le vendeur doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT), au plus tard à la signature de la promesse ou du compromis. Les diagnostics sont à sa charge.
Deux obligations sont particulièrement importantes à Toulouse.
- Les termites, partout en Haute-Garonne. L’ensemble du département a été déclaré termité par arrêté préfectoral du 10 décembre 2001. Pour toute vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un état relatif à la présence de termites doit donc être joint au DDT.
💡 Cela vaut aussi pour un appartement en étage : le diagnostic n’est pas réservé aux maisons.
- Le bruit aérien, selon l’adresse. Toulouse est concernée par le plan d’exposition au bruit (PEB) de l’aéroport de Toulouse-Blagnac, approuvé par arrêté préfectoral du 21 août 2007, ainsi que par ceux des aérodromes de Francazal et de Lasbordes. Depuis le 1er juin 2020, si votre bien se situe dans une zone d’un PEB, vous devez fournir un diagnostic bruit à l’acquéreur. Vous pouvez vérifier votre adresse sur Géoportail.
Le récapitulatif des diagnostics à prévoir pour un appartement :
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Durée de validité pour une vente |
| DPE | Toujours | 10 ans |
| Termites | Toujours en Haute-Garonne | 6 mois |
| État des risques et pollutions (ERP) | Toujours | 6 mois |
| Diagnostic bruit | Bien situé dans une zone de PEB | À fournir dans le DDT |
| Mesurage Carrez | Lot de copropriété | Illimitée, sauf travaux |
| Amiante | Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 | Illimitée si négatif (rapport postérieur au 1er avril 2013) |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si négatif, 1 an si positif |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
👉 Le conseil de L’Agencerie : faites réaliser les diagnostics longue durée (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, Carrez) avant même la mise en vente, pour les afficher dès l’annonce. Les diagnostics à 6 mois (termites, ERP) doivent, eux, être encore valides le jour de la signature. Surveillez leur date si la vente traîne.
4. Réunir les documents de copropriété dès la mise en vente
Vendre un appartement, c’est aussi vendre une quote-part d’immeuble. Avant la promesse de vente, le vendeur doit transmettre à l’acquéreur une série d’informations sur la copropriété :
- la fiche synthétique de la copropriété ;
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- les informations financières : charges payées sur les deux derniers exercices, sommes restant dues, impayés au sein de la copropriété.
S’y ajoutent, lorsqu’ils existent, le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux (PPT).
Pourquoi s’y prendre tôt ? Si ces documents manquent, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence même pas à courir. Un dossier incomplet peut donc retarder toute la vente.
💡 Bon à savoir : Le « pré-état daté » que facturent certains syndics n’est pas un document imposé en tant que tel par un texte. Il désigne l’ensemble des informations à fournir avant la promesse, que le vendeur peut souvent réunir lui-même. L’état daté, établi par le syndic avant l’acte authentique, est plafonné à 380 € TTC.
👉 Pour aller plus loin sur le rôle et les missions du syndic, voir notre article Syndic de copropriété à Toulouse : comprendre son rôle et ses missions.
5. Faire mesurer la surface Carrez par un professionnel
Pour un lot de copropriété, la superficie privative dite « loi Carrez » doit figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente. Une erreur peut coûter cher au vendeur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Il dispose d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour agir.
L’inverse ne joue pas : si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix.
Par exemple : un appartement vendu 250 000 € pour 60 m² annoncés mesure en réalité 56 m², soit un écart de 6,7 %. L’acquéreur peut demander une réduction de 4/60e du prix, soit environ 16 670 €.
👉Le conseil de L’Agencerie : Ne reprenez donc jamais la surface d’un ancien acte ou d’une annonce précédente, surtout si des cloisons ont été déplacées ou une mezzanine créée. Si le diagnostiqueur a commis l’erreur, le vendeur peut, sous certaines conditions, se retourner contre lui.
6. Préparer l’appartement avant les visites
Dans un marché où les acheteurs visitent plusieurs biens comparables, la première impression pèse lourd. Quelques actions simples font la différence, sans engager de gros travaux :
- Dépersonnaliser et désencombrer : l’acheteur doit pouvoir se projeter, pas visiter votre intérieur.
- Traiter les petites réparations visibles : joints, poignées, ampoules, traces d’humidité. Chaque défaut non traité devient un argument de négociation.
- Rafraîchir si nécessaire : une peinture défraîchie ou très marquée gagne à être reprise dans des tons neutres.
- Soigner la lumière : volets ouverts, éclairage allumé, fenêtres propres.
- Mettre en avant le confort d’été : à Toulouse, les étés chauds rendent les acheteurs attentifs à l’exposition, aux volets, au caractère traversant ou à la présence d’une climatisation. Si votre appartement reste frais, dites-le et montrez-le.
- Valoriser les extérieurs : un balcon ou une terrasse mis en scène, avec une table et deux chaises, se valorise bien mieux qu’un espace vide.
Des photos professionnelles, réalisées sur un appartement ainsi préparé, sont souvent ce qui déclenche la demande de visite. Découvrez notre service d’estimation et notre accompagnement à la vente !
7. Rédiger une annonce conforme et précise
Pour un appartement en copropriété, l’annonce doit obligatoirement mentionner certaines informations :
- le prix de vente ;
- le fait que le bien est en copropriété, le nombre de lots et sa situation ;
- la superficie, la composition et l’état du bien ;
- le montant annuel des charges du budget prévisionnel ;
- les classes énergie et climat du DPE, ainsi que l’estimation des dépenses d’énergie.
Au-delà de ces mentions obligatoires, une bonne annonce toulousaine répond aux questions que les acheteurs se posent d’emblée : station de métro la plus proche (lignes A et B, et bientôt la ligne C), stationnement ou garage, étage et ascenseur, extérieur, exposition, commerces et écoles à pied.
👉 Voir aussi notre article Acheter près de la future ligne de métro à Toulouse : bonne idée ?
Plus l’annonce est précise, plus elle filtre les visites inutiles et attire des acheteurs réellement intéressés.
8. Appartement loué : choisir entre vente occupée et vente libre
Avec sa forte population étudiante, Toulouse compte beaucoup de studios et de T2 loués, et donc beaucoup de propriétaires bailleurs qui vendent. Deux options s’offrent à eux.
Vendre occupé. Aucun congé n’est nécessaire : la vente peut intervenir à tout moment, et le bail se poursuit aux mêmes conditions avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Vous vous adressez alors surtout à des investisseurs. Ils regarderont le loyer, la durée restante du bail, les charges, la taxe foncière et le DPE : un logement classé G ne pourra pas faire l’objet d’un renouvellement ou d’un nouveau bail.
Vendre libre. Il faut alors donner congé au locataire, et seulement pour la fin du bail :
- en location vide, le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l’échéance. Il vaut offre de vente : le locataire dispose d’un droit de préemption et de deux mois pour répondre ;
- en location meublée, le préavis est de 3 mois et le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption.
Vendre libre ouvre le bien aux acheteurs qui cherchent leur résidence principale, souvent plus nombreux pour les grands appartements familiaux. Mais cela suppose d’anticiper plusieurs mois à l’avance, et un congé mal rédigé ou mal daté peut être annulé, avec pour conséquence la reconduction du bail.
9. Anticiper la fiscalité de la vente
Si l’appartement est votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention, à condition que le logement soit votre résidence effective au jour de la vente.
En revanche, s’il s’agit d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année. L’exonération d’impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Si vous approchez d’un de ces seuils, décaler la signature de quelques mois peut réduire sensiblement l’impôt. C’est à vérifier avec votre notaire avant de fixer votre calendrier.
Côté frais, les diagnostics et l’état daté sont à la charge du vendeur. Les frais de notaire sont payés par l’acquéreur.
10. Se faire accompagner par un professionnel local
Vendre seul reste possible. Mais, comme le montre ce guide, une vente d’appartement à Toulouse réunit beaucoup d’étapes :
- un prix à positionner quartier par quartier ;
- des diagnostics dont certains expirent en 6 mois ;
- un dossier de copropriété dont l’absence bloque le délai de rétractation ;
- un mesurage qui engage le vendeur pendant un an après la vente ;
- et, pour un bien loué, un formalisme strict.
Un agent immobilier toulousain apporte une estimation fondée sur les ventes réelles du secteur et filtre les visites. Il vérifie la solvabilité des acquéreurs, mène la négociation et sécurise le dossier jusqu’à l’acte.
Chez L’Agencerie Toulouse, nos équipes transaction, gestion locative et syndic travaillent ensemble. C’est un atout concret pour réunir rapidement les documents de copropriété ou organiser la vente d’un appartement loué dans le respect des droits du locataire.
Vous envisagez de vendre votre appartement à Toulouse ? Demandez une estimation gratuite ou découvrez notre accompagnement vendeur.
Le rétroplanning d’une vente réussie
| Quand ? | Quoi ? |
| 6 mois avant la fin du bail (3 mois en meublé) | Si vous vendez libre un appartement loué : délivrer le congé pour vendre |
| 2 à 3 mois avant la mise en vente | Réunir les documents de copropriété, vérifier ou mettre à jour le DPE, faire réaliser les diagnostics longue durée et le mesurage Carrez |
| 1 mois avant | Préparer l’appartement, faire réaliser les photos, faire estimer le bien |
| Mise en vente | Annonce complète avec toutes les mentions obligatoires |
| Avant le compromis | Transmettre le DDT et les documents de copropriété ; vérifier que termites et ERP ont moins de 6 mois |
| Avant l’acte | État daté du syndic ; termites et ERP toujours valides le jour de la signature |
