Capitale de l’Occitanie, Toulouse séduit autant les investisseurs que les acquéreurs en résidence principale.
Derrière les briques roses typiques et le dynamisme économique de la ville se cache la même réalité que partout ailleurs en France : les frais connexes à un achat immobilier.
En 2025, les frais de notaire connaissent une évolution, avec une hausse du taux départemental votée par le département Haute-Garonne.
Alors, combien faut-il prévoir ? Comment les anticiper et les réduire ? L’Agencerie vous propose un tour d’horizon complet, clair et local.
2025 : La Haute-Garonne relève sa taxe départementale
Comme de nombreux départements français, la Haute-Garonne a choisi de porter sa part départementale des droits de mutation à 5 %, contre 4,5 % auparavant.
Cette mesure, permise par la loi de finances 2025, est entrée en vigueur le 1ᵉʳ avril 2025 et restera applicable jusqu’au 31 mars 2028.
Le taux global des taxes dans l’ancien (DMTO) passe à 6,32 % (5 % département + 1,20 % communal + 0,12 % État).
Une exception bienvenue pour les primo-accédants
Si vous achetez votre résidence principale et que vous n’avez pas été propriétaire au cours des deux dernières années, la majoration de +0,5 point ne s’applique pas.
Une mesure pensée pour préserver l’accès à la propriété des jeunes ménages toulousains.
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Comprendre les frais de notaire : Une somme en quatre volets
Les frais de notaire se décomposent en quatre catégories principales, qui ne bénéficient pas toutes à l’étude notariale.
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
C’est la part fiscale du coût total, celle que le notaire collecte pour l’État et les collectivités. Elle inclut :
- La taxe départementale (désormais 5 % en Haute-Garonne),
- La taxe communale (1,20 % en moyenne),
- Le prélèvement pour l’État (2,37 % de la taxe départementale, soit ≈ 0,12 % du prix).
Il faut noter que ces trois éléments représentent plus de 80 % du total des frais dans l’ancien.
- Les émoluments du notaire
Ils correspondent à la rémunération réglementée* du notaire pour la rédaction, la vérification et la publication de l’acte. Le calcul suit un barème national dégressif :
| Tranche de prix | Taux appliqué |
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
* Vous pouvez bénéficier d’une remise tarifaire jusqu’à 20 % sur la part d’émoluments calculée au-delà de 100 000 € d’assiette, si l’étude l’affiche et l’applique à tous les clients.
- Les débours
Les débours regroupent tous les frais avancés pour les démarches administratives :
cadastre, service de publicité foncière, copies d’actes, certificats, etc.
Ils varient selon la complexité du dossier, entre 1 000 € et 1 500 € en moyenne.
- La contribution de sécurité immobilière (CSI)
Fixée à 0,10 % du prix du bien (avec un minimum de 15 €), elle correspond au coût de l’enregistrement officiel de la transaction auprès du Service de publicité foncière.
Toulouse : Un marché dynamique où les frais varient selon le type de bien
À Toulouse et ailleurs, le montant global dépend surtout de la nature du bien acheté : Immobilier ancien, neuf ou terrain à construire.
Voici un tableau récapitulatif pour s’y retrouver :
| Type de bien | Régime fiscal | Taux global des taxes | Frais totaux estimés | Explication |
| Bien ancien | DMTO complets | ≈ 6,32 % | 7 à 8 % du prix | Vente non soumise à TVA |
| Bien neuf (VEFA) | TPF allégée | ≈ 0,715 % | 2 à 3 % du prix | TVA 20 % déjà incluse |
| Terrain constructible | DMTO complets | ≈ 6,32 % | 7 à 8 % du prix | Même régime que l’ancien |
Quelques exemples chiffrés à Toulouse en 2025
Appartement ancien – Quartier Saint-Cyprien (prix : 320 000 €)
- Taxe départementale (5 %) : 16 000 €
- Taxe communale (1,20 %) : 3 840 €
- Prélèvement État (0,12 %) : 384 €
- CSI : 320 €
- Émoluments (barème) : 2 700 €
- Débours : 1 200 €
- Total estimé : ~24 500 € (≈ 7,65 % du prix)
Appartement neuf VEFA – Montaudran (prix : 400 000 €)
- TPF allégée (≈ 0,715 %) : 2 860 €
- CSI : 400 €
- Émoluments : 3 000 €
- Débours : 1 100 €
- Total estimé : ~7 400 € (≈ 1,9 % du prix)
Quatre réflexes pour optimiser ses frais à Toulouse
1. Analyser la composition du prix
Un bien vendu avec mobilier (cuisine équipée, rangements intégrés…) permet de déduire leur valeur du prix global et donc de réduire la base taxable des DMTO.
Attention, cette évaluation doit rester justifiée et réaliste : factures, liste détaillée, photos…
2. Profiter du statut primo-accédant
En Haute-Garonne, la hausse à 5 % ne s’applique pas si vous êtes primo-accédant et que vous achetez votre résidence principale.
Pensez à le signaler à votre notaire pour qu’il applique le bon calcul.
3. Discuter d’une remise réglementaire
Certaines études toulousaines peuvent proposer une remise d’émoluments jusqu’à 20 % sur la part supérieure à 100 000 €.
Ce n’est pas négociable au cas par cas, mais affiché de façon uniforme.
Demandez à votre notaire s’il la pratique : cela peut économiser plusieurs centaines d’euros sur les gros budgets.
4. Identifier la nature du bien
À Toulouse, la nature du bien change tout côté frais : en neuf/VEFA (ou logement de moins de 5 ans vendu avec TVA par un pro), comptez des frais réduits ~2–3 % du prix.
En ancien, on reste plutôt autour de 7–8 % (DMTO 5 % + taxes + émoluments).
Pour illustrer cette différence, sur 350 000 €, l’ancien tourne souvent ≈ 26–28 k€, quand la VEFA est plutôt ≈ 7–10 k€. Une enveloppe d’environ 15–20 k€ d’écart, souvent non négligeable.
Les questions les plus posées sur les frais de notaire ( FAQ)
Peut-on “négocier” les frais de notaire ?
Non, les taxes (DMTO) sont fixées par la loi. Seule la remise réglementaire sur les émoluments (la rémunération de l’étude notariale) peut être appliquée, selon les conditions légales et le bon vouloir du professionnel choisi.
Les frais sont-ils les mêmes partout dans le département ?
Oui pour la taxe départementale, mais les frais annexes (débours, formalités) peuvent varier selon la commune ou le type d’acte.
Les frais sont-ils identiques pour une résidence principale et une secondaire ?
Oui, sauf pour l’exonération primo-accédant, réservé à l’achat d’une résidence principale.
Les frais dans le neuf sont-ils toujours à 2–3 % ?
Oui, en général. Ils peuvent légèrement varier selon les débours et la complexité du programme, mais restent toujours inférieurs à ceux de l’ancien.
On résume ?
- Taux départemental Haute-Garonne : 5 % (depuis avril 2025)
- Taux global DMTO : 6,32 %
- Frais totaux dans l’ancien : 7 à 8 % du prix
- Frais totaux dans le neuf : 2 à 3 % du prix
- Exonération primo-accédants : possible (résidence principale)
- Durée d’application : jusqu’au 31 mars 2028
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L’Agencerie Toulouse —
Sources :
