Toulouse a engagé plusieurs opérations d’aménagement d’envergure qui, d’ici 2030 et au-delà, vont transformer des quartiers entiers, créer des milliers de logements et redéfinir la géographie de la valeur immobilière.
Pour qui s’intéresse, de près ou de loin, à l’immobilier toulousain, comprendre ces projets d’aménagement, c’est anticiper là où la ville se densifie, se végétalise et gagne en attractivité.
Professionnels de l’immobilier toulousain, L’Agencerie vous propose un tour d’horizon détaillé des chantiers majeurs.
*Données arrêtées en juin 2026. Le calendrier de ces projets d’aménagement de ces ampleurs est susceptible d’évoluer. Les dates sont à vérifier auprès des sources officielles.
Les 6 grands projets toulousains en bref : Tableau récapitulatif
| Projet | En bref | Horizon |
| Grand Matabiau quais d’Oc | Nouveau cœur de ville autour de la gare : ~3 000 logements + pôle d’échanges multimodal | 2030 |
| La Cartoucherie | Écoquartier rive gauche, dernière phase : 914 logements autour d’un parc | 2027 |
| Toulouse Aerospace (Montaudran) | Quartier de l’innovation sur la piste de l’Aéropostale, 56 ha mixtes | ~2030 |
| Guillaumet (ex-CEAT) | Écoquartier Roseraie-Jolimont, ~1 250 logements, déjà desservi par le métro | 2027 |
| Grand Parc Garonne / île du Ramier | Reconquête des berges sur 32 km, parc urbain de loisirs | 2030 |
| Ligne C du métro | 27 km, 21 stations, reliant les nouveaux quartiers d’est en ouest | fin 2028 |
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6 grands projets urbains à Toulouse : Explications, Impacts
1. Grand Matabiau quais d’Oc : un nouveau cœur de métropole
C’est le projet le plus emblématique, et sans doute le plus structurant des grands projets urbains toulousains.
Anciennement baptisée Toulouse EuroSudOuest (TESO), l’opération Grand Matabiau quais d’Oc vise à étendre le centre-ville au-delà du canal du Midi, autour de la gare Toulouse-Matabiau.
Le périmètre global atteint environ 135 hectares, dont 43 hectares en zone d’aménagement concerté (ZAC). À terme, le programme prévoit près de 3 000 logements, environ 200 000 m² de bureaux et plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés de commerces, services et activités. Sur l’ensemble des nouveaux logements, 35 % seront des logements locatifs sociaux, dans une logique de mixité.
Labellisé écoquartier, le projet fait une large place à la nature : 4 hectares de parcs et jardins et plus de 700 arbres plantés ! Et ce n’est pas tout : réseau de chaleur alimenté par géothermie et biomasse, bâtiments à énergie maîtrisée avec photovoltaïque, et un minimum de 5 % de matériaux issus du réemploi, dont la brique pour préserver l’identité toulousaine.
Ce projet est soutenu par l’État dans le cadre du dispositif « Démonstrateurs de la ville durable » du programme France 2030.
Au cœur de ce chantier : le pôle d’échanges multimodal (PEM) de la gare Matabiau.
Elle se transforme en hub d’envergure métropolitaine, avec l’ambition d’atteindre environ 150 000 voyageurs par jour à l’horizon 2030. Elle connectera TER, TGV, future ligne C du métro, lignes A et C, bus et mobilités douces, dont une vélostation de 1 000 places, et anticipe l’arrivée de la Ligne à Grande Vitesse.
Temporalité du projet
Au vu de son envergure, le projet se déploie par phases sur plus de dix ans, avec une cible d’ensemble à l’horizon 2030*.
- Prévu pour 2026 : Livraison de la résidence Rosa Verda, premier programme de logements ; livraison du réaménagement de l’avenue de Lyon (rebaptisée avenue Olivier Guichard) : logements, commerces en rez-de-chaussée et un Pôle d’Innovation Sociale.
- Prévu avant 2028 : les travaux de la Halle des mobilités, face à la gare historique, pour une mise en service à horizon 2028.
- Prévu pour 2030 : l’horizon de référence du projet d’ensemble (PEM, logements, espaces publics).
L’impact sur l’immobilier selon L’Agencerie
C’est, pour nous, le projet qui pèsera le plus sur la carte des prix toulousains.
Pourquoi ? Parce qu’il ne crée pas un quartier de plus : il fait basculer Marengo, Bonnefoy et les abords de la gare du statut de « zone de passage » à celui de cœur de ville.
S’ajoute la prime de connectivité : ligne C, LGV, un pôle dimensionné pour 150 000 voyageurs/jour. Historiquement, plus un bien est proche d’un grand hub de transport, plus il se valorise — surtout les petites surfaces, reines de la revente et de la location.
Le bon réflexe ? Se positionner avant que le quartier n’ait livré toute sa promesse, là où les prix n’ont pas encore tout intégré. À deux conditions : accepter un chantier qui court jusqu’en 2030, et savoir que tout se jouera à la rue et à l’étage près.
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2. La Cartoucherie : l’écoquartier de la rive gauche
Sur la rive gauche de la Garonne, l’écoquartier de la Cartoucherie est déjà largement sorti de terre. Conçu comme un démonstrateur de « ville intense » — forte densité, mixité des usages — il combine logements, un pôle tertiaire de près de 100 000 m², et des lieux de destination métropolitains comme le Zénith et les Halles de la Cartoucherie (tiers-lieu, salle de spectacle, cinéma).
Sa troisième et dernière phase prévoit la construction de 914 logements, dont 494 logements locatifs sociaux, organisés autour d’un parc d’un hectare. La Cartoucherie et Grand Matabiau font d’ailleurs l’objet d’une convention « Territoires engagés pour le logement » signée avec l’État, représentant un peu plus de 1 700 logements, dont environ 870 logements sociaux.
Temporalité du projet
La dernière phase reste à livrer.*
- Prévu pour l’horizon 2027 : la livraison ou l’autorisation des 914 logements de la phase finale et de leur parc.
L’impact sur l’immobilier selon L’Agencerie
Contrairement à Matabiau, la Cartoucherie n’est plus un pari : la dynamique est installée. Desservi par le tramway, le quartier attire déjà une population jeune et active, sur des prix plus accessibles que l’hyper-centre.
L’atout, c’est l’effet « lieu de destination » : Zénith, Halles, cinéma, parc… On achète une adresse animée. C’est ce qui fidélise les acheteurs et soutient la demande locative.
Le bon réflexe ? Viser cette dernière phase, souvent la plus valorisée d’un écoquartier arrivé à maturité. Notre point de vigilance : vérifier l’exposition aux nuisances avant de se lancer.
3. Toulouse Aerospace (Montaudran) : le quartier de l’innovation
Au sud-est de la ville, sur le site de l’ancien aérodrome de Montaudran et de la piste mythique de l’Aéropostale, l’écoquartier Toulouse Aerospace s’étend sur environ 56 hectares de ZAC.
Le projet organise autour de la piste historique un programme très mixte : environ 96 000 m² de logements, 175 000 m² d’activité tertiaire, 50 000 m² de locaux de recherche scientifique, 20 000 m² de commerces et services, plus de 20 000 m² d’équipements publics et 60 000 m² d’espaces verts.
L’ambition est d’en faire un « quartier européen de l’innovation » réunissant formation, recherche et industrie de la filière aéronautique et spatiale.
Une des tours, la tour Altiplano par exemple, culminera à 18 étages (plus de 50 mètres) et proposera 390 logements en coliving ainsi que des bureaux. Le quartier mêle logements étudiants, familiaux et en accession, y compris en location-accession via le PSLA.
Temporalité du projet
Engagé depuis le début des années 2010, le projet est aujourd’hui à mi-parcours et se poursuit par opérations successives.*
- Prévu pour mi-2027 : la livraison des logements de la tour Altiplano.
- Prévu pour 2028 : la livraison du programme Tersud
- Prévu autour de 2030 : l’achèvement de l’écoquartier dans son ensemble.
L’impact sur l’immobilier selon L’Agencerie
La force de Montaudran, c’est l’emploi. Recherche, industrie aéro-spatiale, tertiaire : le quartier crée sur place les actifs qui chercheront à s’y loger. Demande locative et revente y reposent donc sur un socle économique solide.
Conséquence directe : une demande très large, de l’étudiant au cadre, en passant par le primo-accédant via le PSLA. Cette diversité de profils est un gage de liquidité : on revend et on loue plus facilement un bien dans un quartier qui parle à tout le monde.
4. Guillaumet : un écoquartier sur l’ancien site du CEAT
Entre la Roseraie et Jolimont, à environ 1 km de la gare Matabiau, l’écoquartier Guillaumet prend place sur les 13,2 hectares laissés vacants par le départ du Centre d’Essais Aéronautiques de Toulouse (CEAT).
Le projet prévoit la construction d’environ 1 250 logements. La programmation logement (78 % de la surface) est volontairement diversifiée : autour de 45 % de logement locatif social et 55 % en accession à la propriété, dont une part en accession sociale.
On y trouvera aussi un habitat intergénérationnel, une résidence séniors et de l’habitat participatif, complétés par des commerces, des équipements de quartier et deux tiers-lieux (la Halle aux cheminées et la Soufflerie).
Le bâtiment historique du CEAT sert de point d’ancrage au plan d’aménagement, prolongé par une traversée verte.
Temporalité du projet
- Prévu pour l’horizon 2027* : la réalisation des quelque 1 250 logements et des équipements du quartier.
L’impact sur l’immobilier selon L’Agencerie
Guillaumet a une longueur d’avance que les autres projets n’ont pas encore : le métro y est déjà là. Deux stations de la ligne A, Roseraie et Jolimont, desservent le quartier dès aujourd’hui. Pas d’attente, pas de pari sur une infrastructure à venir : la desserte est effective, et c’est un argument de valeur immédiat.
Autre atout, la diversité voulue de l’habitat (accession, social, séniors, intergénérationnel) crée un quartier vivant et équilibré, à l’abri des effets « cité-dortoir » qui pèsent parfois sur la revente.
La requalification d’une friche en écoquartier desservi par le métro est exactement le type de bascule qui réévalue durablement une adresse.
5. Grand Parc Garonne et île du Ramier : la nature au centre
Tous les grands projets toulousains ne sont pas résidentiels.
Le Grand Parc Garonne vise à reconquérir les berges du fleuve sur environ 32 km et 3 000 hectares, à travers sept communes (Toulouse, Blagnac, Beauzelle, Fenouillet, Seilh, Gagnac-sur-Garonne et Saint-Jory).
Son volet le plus emblématique est la transformation de l’île du Ramier en vaste parc urbain. Longtemps saturée d’équipements et de parkings, l’île se mue en espace dédié à la nature, à la culture et aux loisirs, processus rendu possible par le transfert progressif du Parc des expositions.
Un grand jardin d’une dizaine d’hectares y a été aménagé, et l’accessibilité a été renforcée par de nouvelles passerelles piétons-cycles enjambant la Garonne.
Temporalité du projet
- Déjà réalisé : le grand jardin d’une dizaine d’hectares de l’île du Ramier et les premières passerelles piétons-cycles.
- Prévu d’ici 2026-2032 : de nouvelles passerelles sur la Garonne.
- Prévu autour de 2030* : l’horizon d’achèvement du projet d’ensemble.
L’impact sur l’immobilier selon L’Agencerie
Ici, pas un logement créé, mais tout de même un vrai levier de valeur.
Un grand parc et des berges réappropriées, c’est de la qualité de vie offerte aux quartiers voisins, sans qu’ils aient à construire quoi que ce soit.
Or la proximité d’un espace vert de qualité est devenue l’un des premiers critères des acquéreurs, surtout depuis le Covid. Les secteurs riverains — Empalot, Saint-Cyprien, le Fer à cheval — sont les premiers gagnants de cette montée en gamme du cadre de vie.
6. La ligne C du métro : l’infrastructure qui relie tout
Aucune de ces opérations ne peut se lire indépendamment de la future ligne C du métro.
Longue de 27 km, elle reliera Colomiers à Labège en desservant 21 stations, et formera une diagonale est-ouest à travers l’agglomération. Elle irrigue plusieurs des secteurs en transformation évoqués plus haut.
Notre article complet sur la nouvelle ligne de métro à Toulouse et son impact sur l’immobilier.
Temporalité du projet
- Prévue pour la fin 2028* : la mise en service de la ligne, après une phase d’essais.
L’impact sur l’immobilier selon L’Agencerie
C’est le dénominateur commun de tous les projets précédents. Une ligne de métro ne dessert pas seulement des quartiers : elle réécrit la carte de la valeur immobilière à l’échelle de l’agglomération.
L’effet est bien connu : à l’approche d’une mise en service, les biens situés à quelques minutes à pied d’une future station se valorisent, parfois nettement. Et l’effet ne s’arrête pas à Toulouse intra-muros.
Le bon réflexe ? Raisonner « temps de marche jusqu’à la station » plutôt que « adresse prestigieuse ». D’ici fin 2028, c’est ce critère qui redistribuera les cartes, et anticiper maintenant, c’est se positionner avant que le prix n’ait intégré l’arrivée du métro.
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