Les quartiers de Toulouse : Vivre, acheter, investir selon votre projet immobilier

Toulouse n’est pas une ville uniforme.
Derrière son image dynamique et attractive se cachent des quartiers aux identités très marquées, avec des niveaux de prix, des typologies de biens et des profils d’acquéreurs très différents.

Pour réussir un projet immobilier à Toulouse — qu’il s’agisse d’acheter, de vendre ou d’investir — il est essentiel de comprendre les logiques propres à chaque secteur.

Aujourd’hui, l’Agencerie Toulouse partage avec vous son expertise locale dans une lecture terrain de 5 quartiers toulousains structurants, et où l’expertise locale fait réellement la différence.

Quartier 1 : Capitole, le cœur historique et patrimonial

Véritable symbole de la Ville rose, le quartier du Capitole concentre l’essentiel de l’activité commerçante, culturelle et institutionnelle de Toulouse. Il attire aussi bien les acquéreurs en résidence principale que les investisseurs à la recherche d’un placement sécurisé.

Tous biens confondus, le prix moyen au Capitole s’établit autour de 5 228 € / m² ; toutefois, dans ce quartier, la moyenne n’est jamais une vérité absolue : seule une lecture fine du terrain, rue par rue et immeuble par immeuble, permet d’estimer correctement un bien.

Avantages

• Emplacement central, très recherché
• Forte demande locative toute l’année
• Patrimoine architectural valorisant
  

Inconvénients

• Quartier touristique et bruyant 
• Prix au m² parmi les plus élevés de Toulouse
• Stationnement limité
• Peu d’espaces extérieurs

Prix de vente et loyers dans le quartier du Capitole à Toulouse

Type de bien*	Prix bas au m²	Prix moyen au m²	Prix haut au m²	Loyer moyen au m²
Appartement	3 510 €	5 227 €	6 680 €	17,5 €
Maison	2 966 €	5 380 €	9 190 €	13,3 €
Tous biens confondus	—	5 228 €	—	—

Source : MeilleursAgents – estimations et loyers observés au 1er janvier 2026

👉 Le regard de l’Agencerie Toulouse

Au Capitole, le prix ne se lit jamais seul.
La rue, l’immeuble, l’étage, l’exposition et l’état du bâti font varier fortement les valeurs, parfois de plus de 30 % à quelques dizaines de mètres.

Nous observons trois réalités très distinctes :

• Les immeubles anciens de qualité, bien entretenus, avec cachet (hauteur sous plafond, briques, moulures), qui concentrent l’essentiel de la valeur.
  
• Les biens intermédiaires, souvent pénalisés par des copropriétés fragiles ou des contraintes techniques (DPE, travaux).
  
• Les biens atypiques ou rares (grandes surfaces, derniers étages, terrasses), très peu nombreux, mais capables de dépasser largement les moyennes.

Un quartier où l’expertise locale prime sur les moyennes statistiques.

Découvrez notre article complet sur l’immobilier à Toulouse en 2026 !

Quartier 2 : Les Carmes, l’élégance et l’art de vivre toulousain

Quartier emblématique du centre ancien, Les Carmes incarnent un Toulouse vivant, raffiné et profondément ancré dans l’histoire locale. 

Très apprécié pour son ambiance de village, ses commerces de bouche, son marché couvert (le marché des Carmes) et sa proximité immédiate de l’hyper-centre, le quartier attire une clientèle exigeante, en résidence principale comme en investissement patrimonial.

Tous biens confondus, le prix moyen observé sur le secteur des Carmes et de son environnement immédiat s’établit autour de 3 272 € / m² pour les appartements et 4 308 € / m² pour les maisons. Là encore, la moyenne masque des écarts importants, fortement dépendants de la rue, de l’immeuble et du niveau de prestations.

Avantages

• Quartier central à forte identité
• Vie de quartier recherchée (marché, commerces, restaurants)
• Demande soutenue en résidence principale
• Forte liquidité sur les biens de qualité

Inconvénients

• Offre limitée et biens souvent rares
• Hétérogénéité du bâti selon les rues
• Contraintes techniques possibles (ancien, DPE, copropriétés)

Prix de vente et loyers dans le quartier des Carmes à Toulouse

Type de bien*	Prix bas au m²	Prix moyen au m²	Prix haut au m²	Loyer moyen au m²
Appartement	2 124 €	3 272 €	4 828 €	14,0 €
Maison	2 471 €	4 308 €	8 477 €	13,2 €

*Source : MeilleursAgents – estimations et loyers observés au 1er janvier 2026 (données du quartier environnant)

👉 Le regard de L’Agencerie Toulouse

Aux Carmes, le charme ne suffit jamais à fixer un prix. 

Ce quartier fonctionne selon une logique très sélective, où la valeur se concentre sur certains immeubles anciens de caractère, bien entretenus et situés sur les axes les plus recherchés, tandis que des biens pourtant proches peuvent être nettement pénalisés par une copropriété fragile, un état général perfectible ou des contraintes énergétiques. 

À l’inverse, les biens réellement rares, grandes surfaces, derniers étages, appartements avec extérieur, sont peu nombreux mais peuvent dépasser largement les niveaux moyens du quartier. Plus qu’ailleurs à Toulouse, la valeur aux Carmes se joue à l’échelle de l’immeuble, voire de la rue, ce qui rend indispensable une analyse locale précise pour estimer un bien avec justesse.

---

💡 Le saviez-vous ?

La “Ville rose” doit son identité à la brique foraine, imposée dès le Moyen Âge après plusieurs incendies majeurs. Ce choix architectural a durablement façonné le centre historique de Toulouse… et contribue encore aujourd’hui à la valeur patrimoniale de ses biens immobiliers.

---

Quartier 3 : Le Busca, l’équilibre résidentiel recherché

Quartier résidentiel emblématique du sud-est toulousain, le Busca se distingue par son lien direct avec le canal du Midi, véritable colonne vertébrale paysagère du secteur.

Ici, les alignements d’arbres, les cheminements doux et les perspectives ouvertes sur l’eau façonnent un cadre de vie recherché, à la fois apaisant et connecté au centre-ville.

Cette proximité avec le canal, combinée à une ambiance résidentielle préservée, attire majoritairement des acquéreurs en résidence principale, engagés dans des projets durables, sensibles à la qualité de l’environnement autant qu’à la valeur patrimoniale du bien.

Tous biens confondus, le prix moyen au Busca s’établit autour de 4 918 € / m². Mais comme souvent dans ce quartier, la typologie du bien — appartement ou maison — crée des écarts de valeur très marqués, bien plus que la simple localisation.

Avantages

• Quartier résidentiel calme et verdoyant
• Proximité du canal du Midi et du centre-ville
• Forte attractivité pour les familles
• Marché stable et sécurisé
  

Inconvénients

• Offre limitée, notamment sur les maisons
• Prix élevés sur les biens les plus recherchés
• Rotation faible du marché
  

Prix de vente et loyers dans le quartier du Busca à Toulouse

Type de bien	Prix bas au m²	Prix moyen au m²	Prix haut au m²	Loyer moyen au m²
Appartement	3 069 €	4 731 €	6 966 €	16,8 €
Maison	2 612 €	6 156 €	10 527 €	13,2 €
Tous biens confondus	—	4 918 €	—	—

Source : MeilleursAgents – estimations et loyers observés au 1er janvier 2026

👉 Le regard de L’Agencerie

Au Busca, la valeur immobilière repose avant tout sur la rareté et la qualité du cadre de vie. Les maisons individuelles et les appartements avec extérieur concentrent l’essentiel de la demande et affichent des niveaux de prix nettement supérieurs aux moyennes du quartier. À l’inverse, les biens plus ordinaires, sans prestations distinctives ou situés sur des axes plus passants, se positionnent de manière plus mesurée.

Ce positionnement se traduit très concrètement par :

• une décorrélation marquée entre appartements et maisons, ces dernières se négociant en moyenne près de 30 % plus cher ;
  
• une logique patrimoniale dominante, avec des acquéreurs majoritairement en résidence principale ;
  
• des loyers solides, mais rarement moteurs dans la décision d’achat ;
  
• une valorisation sur le long terme particulièrement élevée (+43 % sur 10 ans), signe d’un quartier de conviction plus que spéculatif.

Au Busca, on n’achète pas pour saisir une opportunité ponctuelle, mais pour s’inscrire dans un projet durable, où la stabilité et la cohérence patrimoniale priment.

Quartier 4 : Saint-Cyprien, l’énergie de la rive gauche

Situé sur la rive gauche de la Garonne, Saint-Cyprien est l’un des quartiers les plus vivants et contrastés de Toulouse. Longtemps populaire, il a su se transformer sans perdre son identité, mêlant aujourd’hui animation culturelle, vie de quartier dense et proximité immédiate de l’hyper-centre. 

Très bien connecté et bordé par la Prairie des Filtres, il attire aussi bien des acquéreurs en résidence principale que des investisseurs à la recherche d’un secteur liquide.

Tous biens confondus, le prix moyen à Saint-Cyprien s’établit autour de 4 731 € / m², avec des niveaux très proches entre appartements et maisons. Comme souvent dans ce quartier, les écarts de prix s’expliquent moins par la typologie que par la micro-localisation et la qualité du bâti.

Avantages

• Quartier vivant et animé, très recherché
• Proximité immédiate du centre historique
• Accès direct à la Garonne et à la Prairie des Filtres
• Forte demande locative

Inconvénients

• Hétérogénéité marquée selon les rues
• Nuisances possibles sur certains axes
• Stationnement parfois complexe

Prix de vente et loyers dans le quartier Saint-Cyprien à Toulouse

Type de bien*	Prix bas au m²	Prix moyen au m²	Prix haut au m²	Loyer moyen au m²
Appartement	2 853 €	4 732 €	5 900 €	16,8 €
Maison	2 282 €	4 708 €	8 389 €	13,2 €
Tous biens confondus	—	4 731 €	—	—

*Source : MeilleursAgents – estimations et loyers observés au 1er janvier 2026

👉 Le regard de L’Agencerie

À Saint-Cyprien, le marché fonctionne par micro-secteurs. Les biens situés à proximité immédiate de la Garonne, de la Prairie des Filtres ou des places emblématiques concentrent une forte demande et se valorisent bien, tandis que d’autres rues, plus enclavées ou plus passantes, affichent des niveaux de prix sensiblement inférieurs. 

Les appartements dominent largement le parc, avec une demande locative soutenue portée par les jeunes actifs et les profils urbains. Les maisons, plus rares, constituent des biens atypiques dont la valeur dépend fortement de leur environnement immédiat. Saint-Cyprien est un quartier où la lecture fine de l’adresse est déterminante, tant à l’achat qu’à la revente.

• Prix moyens équilibrés entre appartements et maisons, fait assez rare à Toulouse
• Très bonne liquidité, à l’achat comme à la location
• Loyers soutenus, favorables à l’investissement locatif
• Valorisation solide sur le long terme (+33,8 % sur 10 ans)

Saint-Cyprien est un quartier urbain, vivant et stratégiquement placé, où l’investissement doit être précis, mais où la demande ne faiblit pas.

Quartier 5 : Pont des Demoiselles, le compromis résidentiel équilibré

Situé au sud-est de Toulouse, le quartier du Pont des Demoiselles séduit par son positionnement intermédiaire : plus résidentiel et accessible que l’hyper-centre, tout en restant bien connecté aux grands axes et aux bassins d’emploi. Il attire des profils variés — familles, jeunes actifs, primo-accédants — à la recherche d’un cadre de vie stable, sans renoncer à la proximité du centre-ville.

Tous biens confondus, le prix moyen au Pont des Demoiselles s’établit autour de 3 890 € / m², ce qui en fait l’un des quartiers offrant encore un bon rapport prix / surface à Toulouse. Ici, la valeur se construit avant tout sur la typologie du bien et son environnement immédiat.

Carte : <iframe src= »https://www.google.com/maps/embed?pb=!1m18!1m12!1m3!1d23121.42743994805!2d1.4511865674995974!3d43.58199964302139!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x12aebc5a8f9ac337%3A0x5aec03de44e9d12d!2sPont%20des%20Demoiselles%2C%2031400%20Toulouse!5e0!3m2!1sfr!2sfr!4v1767440062196!5m2!1sfr!2sfr » width= »600″ height= »450″ style= »border:0; » allowfullscreen= » » loading= »lazy » referrerpolicy= »no-referrer-when-downgrade »></iframe>

Avantages

• Quartier résidentiel calme et habité à l’année
• Prix plus accessibles que les quartiers centraux
• Bonne desserte et proximité des grands axes
• Typologies adaptées aux familles

Inconvénients

• Image moins “prestige” que d’autres secteurs
• Offre commerciale plus diffuse
• Qualité très variable selon les rues

Prix de vente et loyers dans le quartier Pont des Demoiselles à Toulouse

Type de bien*	Prix bas au m²	Prix moyen au m²	Prix haut au m²	Loyer moyen au m²
Appartement	2 256 €	3 533 €	5 161 €	14,6 €
Maison	2 424 €	4 888 €	9 210 €	13,1 €
Tous biens confondus	—	3 890 €	—	—

*Source : MeilleursAgents – estimations et loyers observés au 1er janvier 2026

👉 Le regard de L’Agencerie

Au Pont des Demoiselles, le marché repose sur une logique d’arbitrage. Les appartements constituent l’essentiel du parc et offrent des points d’entrée attractifs, tandis que les maisons, nettement plus rares, se négocient avec une forte prime dès lors qu’elles bénéficient d’un environnement calme et d’une bonne implantation. Les écarts de prix sont significatifs d’une rue à l’autre, parfois plus qu’entre deux quartiers distincts. C’est un secteur où la lecture fine du tissu résidentiel permet d’identifier de vraies opportunités, notamment pour des projets de résidence principale à moyen et long terme.

Le Pont des Demoiselles s’impose comme un quartier de transition intelligent, où l’on privilégie l’équilibre entre budget, surface et qualité de vie.

Bien choisir son quartier à Toulouse : Une question d’expertise locale

À Toulouse, il n’existe pas de “meilleur quartier” universel, mais des quartiers adaptés à chaque projet : résidence principale, investissement locatif, valorisation patrimoniale ou arbitrage à moyen terme. Les écarts de prix, de demande et de potentiel se jouent souvent rue par rue, immeuble par immeuble, bien au-delà des moyennes affichées.

C’est précisément là que l’accompagnement fait la différence !
Chez L’Agencerie Toulouse, nous croisons lecture du marché, connaissance fine des quartiers et analyse concrète des biens pour sécuriser chaque décision immobilière.

Vous avez un projet d’achat, de vente ou d’estimation à Toulouse ?
Prenez contact avec notre équipe pour bénéficier d’un regard indépendant, local et réellement utile, et avancer avec sérénité sur votre projet immobilier.